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【专栏】仁诚集团“业务关键词”之十三——征收评估

2020-04-20 09:40:46
征收评估是我们仁诚集团下属公司——山东仁诚土地房地产资产评估有限公司开展的业务,能做到专业的房地产征收和房屋拆迁补偿估价、征收过程中的企业搬迁评估,及地上附着物清理评估。

山东仁诚土地房地产评估有限公司注册资金300万元,注册地点及办公场所为济宁市金宇路30号百丰大厦17层,法定代表人:兰勇。公司现拥有山东省财政厅批准的资产评估资质、山东省建设厅批准的房地产估价贰级资质以及山东省土地估价协会批准的土地估价B级资质,山东省自然资源厅颁发的丁级测绘资质,是一家同时拥有三种评估资质及测绘资质的综合性评估机构。
公司现有专业技术人员33人,其中注册资产评估师16名,注册房地产估价师13名,注册土地估价师10名,高级二手车估价师2人,注册造价工程师3人,专业测绘人员多名,同时还有注册会计师、税务师、国际内审师等相关专业技术人员。公司办公场所300多平方米,办公车辆19部,电脑、打印机等办公设备30多台。
 
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书面定义:
征收评估依据建房〔2011〕77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知,第二条规定,征收评估是指评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定。
 
 

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评估时间点与有效期
依据《征收与补偿条例》第十九条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《评估办法》第十条的规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估时间点为房屋征收决定公告之日起,即张贴征收决定公告之日起才能进行房屋价值评估,在这个时间点之前或之后都是违法的。
由《评估办法》第八条的规定可知,评估的目的是为被征收房屋价值的补偿提供依据,或者计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。评估的目的是真实反映房地产的实际价值,以达到合理公平的补偿,若评估报告作出时间较长,被征收房屋价值因为市场变化,不能真实反映其价值,理应重新进行评估。
 
 房屋征收评估流程图:

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评估机构的选定与资质
被征收人共同选择评估机构。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
 
评估机构应该具备相应的资质
依据《房地产估价机构管理办法》第三条规定,对被征收房屋进行评估的房地产评估机构,是依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。
 
评估机构的资格证明。
 
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评估方法与应当考虑因素
依据《评估办法》第十三条的规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。
 
根据《评估办法》第十四条的规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素;被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,征收当事人协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
 
 

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评估结果与异议的处理
评估机构应当将分户的初步估价结果向被征收人公示,并进行现场说明、听取意见。存在错误的,价格评估机构应该修正。公示期满后,评估机构应该向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体估价与分户估价报告。房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。被征收人对房屋评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释说明。
《评估办法》第二十条规定,被征收人或者房屋征收征收部门对评估结果有异议的,应该自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。《评估办法》第二十二条规定,被征收人或者房屋征收征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向房地产价格评估机构专家委员会申请鉴定。
 
房屋评估机构出具的评估报告所载明的房屋价值是被征收人获取补偿的重要依据。可以说,房屋评估机构在房屋征收中发挥着重要作用。原本房屋评估机构和估价师应当独立、客观、公正的开展评估工作。但是,在实践中,也有评估机构在评估过程中弄虚作假,甚至是知法犯法。
 
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第34条规定:“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”根据该条规定,房产评估弄虚作假,评估机构可能面临限期改正、罚款、吊销资质证书、赔偿责任等处罚。房地产估价师也会面临警告、罚款、记入信用档案、吊销注册证书、刑事责任等风险。
 
 

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征收评估业务联系人:付强   
联系电话:15564743918



(编辑:兰勇 )



附:《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》济政发〔2019〕7号及济宁市房屋征收补偿办法政策解读

JNCR—2019—0010001

 

济宁市人民政府文件


 

济政发〔2019〕7号

 

 

济宁市人民政府

关于印发《济宁市国有土地上房屋征收与

补偿办法》的通知

 

各县(市、区)人民政府,济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区、曲阜文化建设示范区管委会(推进办公室),市政府各部门,各大企业,各高等院校:

现将《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》印发给你们,请认真贯彻实施。

 

 

 

济宁市人民政府         

20193月21日        

(此件公开发布

 

 

济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法

 

第 一 章      

 

第 一 条  为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规,结合实际,制定本办法。

第二条  在本市市辖区(包括任城区、兖州区、济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区),为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)进行补偿,适用本办法。

第三条  任城区、兖州区人民政府负责本辖区的房屋征收与补偿工作。

济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区管理委员会负责本辖区的房屋征收与补偿的有关具体工作。

第四条  市住房和城乡建设局应当对全市房屋征收与补偿工作予以指导,对房屋征收部门和征收实施单位工作人员的业务知识和相关法律法规进行培训。

市和任城区、兖州区住房城乡建设主管部门为本级人民政府房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)。

发展改革、财政、公安、教育、民政、文化和旅游、自然资源和规划、市场监管、城市管理、税务等部门按照职责,做好房屋征收与补偿的相关工作。

乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。

第五条  市、区人民政府应当将房屋征收与补偿工作经费纳入本级财政预算。

第六条  房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担国有土地上房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门委托房屋征收实施单位的,应当与房屋征收实施单位签订委托合同,明确双方的权利和义务,相关费用列入房屋征收成本。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第七条  房屋征收部门或房屋征收实施单位可以委托具备相应资质的单位承担社会稳定风险评估、房地产测绘、预评估、房屋征收评估、法律服务、房屋拆除、专家鉴定等专业性工作,所需费用列入房屋征收成本。

第八条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

征收个人住宅的,应当保障被征收人的居住条件。

第九条  任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关机关投诉、举报。接到投诉、举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关机关应当及时核实、处理。

 

第二章  征收决定

 

第十条  保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一确需征收房屋的,市、区人民政府对国有土地上房屋依法进行征收:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

非因前款所列情形,不得对国有土地上房屋进行征收。

第十一条  征收房屋应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。其中,保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。

第十二条  符合本办法第十条规定,确需征收房屋的,由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序,说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形,并提交发展改革、自然资源和规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。

因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外,还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入市、区国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

房屋征收部门经审查,对房屋征收事项符合法定条件的,应当提出审查意见,报市、区人民政府。市、区人民政府决定启动房屋征收程序的,应当合理确定房屋征收范围。

第十三条  房屋征收范围确定并公布后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款规定限制事项书面通知自然资源和规划等有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过一年。

第十四条  房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积以及租赁、抵押等情况组织调查登记,相关单位和个人应当予以配合。

第十五条  市、区人民政府应当组织自然资源和规划、城市管理、住房城乡建设等部门对房屋征收范围内未经权属登记或者改变用途的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,依法给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,依法不予补偿。

第十六条  房屋征收部门应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋征收范围内公示。对房屋调查登记、认定和处理结果有异议的,市、区人民政府应当组织有关部门及时进行复核、处理。

第十七条  市、区人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

第十八条  房屋征收部门应当拟定征收补偿方案,报本级人民政府。

征收补偿方案应当包括下列内容:

(一)房屋征收部门、房屋征收实施单位;

(二)房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等;

(三)被征收房屋的基本情况;

(四)补偿方式、补偿标准和评估办法;

(五)用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数,产权调换房屋的价值认定;

(六)过渡方式和搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准;

(七)补助和奖励等。

第十九条  市、区人民政府应当组织发展改革、住房城乡建设、自然资源和规划等部门对征收补偿方案进行论证,并在房屋征收范围内予以公示。公示期限不得少于三十日。

因旧城区改建需要征收房屋,超过半数的被征收人认为征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的,市、区人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改征收补偿方案。听证工作由市、区人民政府确定的部门或者机构组织实施。

市、区人民政府应当将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

第二十条  市、区人民政府作出房屋征收决定前,应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证,形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。

房屋征收决定涉及被征收人1000户以上的,应当经拟作出房屋征收决定的政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第二十一条  市人民政府依法对济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区辖区的房屋征收与补偿作出房屋征收决定。

任城区、兖州区人民政府依法对本辖区的房屋征收与补偿作出房屋征收决定。

市、区人民政府应当自作出房屋征收决定之日起三日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第二十二条  任城区、兖州区人民政府应当将房屋征收决定的有关材料自作出房屋征收决定之日起三日内报送市房屋征收部门。

 

第三章  征收补偿

 

第二十三条  作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人给予补偿,补偿内容应当包括:

(一)被征收房屋价值补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁补偿;

(三)因征收房屋造成的临时安置补偿;

(四)因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

第二十四条  对被征收住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。

对被征收非住宅房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。

第二十五条  被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。本办法第二十九条规定的情形除外。

第二十六条  被征收人选择房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府应当以所提供的产权调换房屋与被征收人的房屋进行产权调换。产权调换房屋和被征收房屋的价值均依照本办法的规定进行评估确定。双方结清差价后,该产权调换房屋的所有权归被征收人所有。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十七条  用于产权调换的房屋,应当符合下列规定:

(一)符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准;

(二)符合国家和省规定的房屋质量安全标准;

(三)产权清晰。

第二十八条  被征收房屋的建筑面积和用途,以不动产权属证书和不动产登记簿的记载为准。不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

第二十九条  被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的,在租赁关系存续期间,被征收人未与承租人达成解除租赁协议但符合房屋承租规定的,作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被征收人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

第三十条  征收个人住宅,被征收人只有一套住宅房屋,且该房屋建筑面积低于五十平方米的,被征收人选择最 低面积补偿的,征收该房屋应当按照建筑面积五十平方米所在区位新建普通商品房的市场价格评估确定货币补偿金额或者提供建筑面积不小于五十平方米的房屋用于产权调换。用于产权调换房屋的价值大于被征收房屋所在地建筑面积五十平方米房地产的市场价格部分,由被征收人承担;用于产权调换房屋的价值小于被征收房屋所在地建筑面积五十平方米房地产的市场价格部分,由作出房屋征收决定的人民政府承担。

房屋征收部门应当将符合规定条件的被征收人,在房屋征收范围内进行公示,公示期限不得少于十日。

第三十一条  征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、区人民政府应当直接配租、配售保障性住房,不再轮候。

被征收人符合住房保障条件,也符合享受最 低面积补偿条件的,房屋征收部门应当征求被征收人意见,由被征收人选择住房保障或者享受最 低面积补偿。

第三十二条  征收住宅房屋,房屋征收部门应当按照被征收房屋建筑面积每平方米10—15元的标准,向被征收人支付搬迁费,每户搬迁费总额不低于1000元。

第三十三条  征收商业、生产、办公、仓储非住宅房屋,其设施设备的拆除、运输、安装和搬迁费,按照实际发生的合理费用或者委托具有相应资质的评估机构评估确定。

第三十四条  征收住宅房屋,被征收人选择房屋产权调换并自行安排周转用房的,房屋征收部门应当按照房屋征收补偿协议约定向被征收人支付临时安置费。临时安置费标准为被征收房屋建筑面积每月每平方米10—15元。具体建设项目的临时安置费标准由作出征收决定的人民政府根据被征收房屋区位等因素,在征收补偿方案中确定。

征收住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,房屋征收部门应当按照前款标准,给予被征收人一次性三个月临时安置费。

征收住宅房屋,被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的,不支付临时安置费。

征收住宅房屋,因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,对选择房屋产权调换并自行安排周转用房的被征收人,自逾期之日起按照本条第 一款的标准双倍支付临时安置费;对选择房屋征收部门提供周转用房的被征收人,自逾期之日起按照本条第 一款的标准支付临时安置费。

第三十五条  征收商业、生产、办公、仓储非住宅房屋,给被征收人造成停产停业损失的,对选择房屋产权调换并自行安排周转用房的被征收人,房屋征收部门应当按照房屋征收补偿协议约定向被征收人支付停产停业损失补偿费。其中商业用房的停产停业损失补偿费标准为被征收房屋建筑面积每月每平方米20——30元,生产、办公、仓储用房的停产停业损失补偿费标准为被征收房屋建筑面积每月每平方米10—15元。具体建设项目的停产停业损失补偿费标准由作出征收决定的人民政府根据被征收房屋区位等因素,在征收补偿方案中确定。

征收非住宅房屋,给被征收人造成停产停业损失的,房屋征收部门应当对选择货币补偿的被征收人,按照前款标准,给予一次性三个月停产停业损失补偿费。

征收非住宅房屋,给被征收人造成停产停业损失的,对选择房屋征收部门提供周转用房的被征收人,不支付停产停业损失补偿费。

征收非住宅房屋,因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,对选择房屋产权调换并自行安排周转用房的被征收人,自逾期之日起按照本条第 一款的标准双倍支付停产停业损失补偿费;对选择房屋征收部门提供周转用房的被征收人,自逾期之日起按照本条第 一款的标准支付停产停业损失补偿费。

第三十六条  被征收人对临时安置费、停产停业损失补偿费标准有异议的,可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

第三十七条  院墙、大门、构筑物、树木等附属物以及被征收房屋装饰装修的补偿价格,由具有相应资质的评估机构评估确定。

被征收房屋的燃气、暖气设施安装费以及有线电视初装费、固定电话移机费、有线宽带迁移机费等补偿价格按照有关规定标准执行。

第三十八条  以征收决定公告之日为时点,沿街、一层住宅房屋实际用于商业经营,已取得营业执照满1年,按照下列标准给予补偿:

(一)1—5年(含5年)的,按照被征收房屋评估价格提高10%的标准给予补偿;

(二)5—10年(含10年)的,按照被征收房屋评估价格提高15%的标准给予补偿;

(三)10年以上的,按照被征收房屋评估价格提高20%的标准给予补偿。

第三十九条  被征收人在房屋征收决定规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并按照期限搬迁的,市、区人民政府按照被征收房屋建筑面积或者户(以不动产权属证书为准)给予被征收人补助和奖励。具体补助和奖励标准在征收补偿方案中确定。

第四十条  房屋征收部门应当与被征收人依法订立房屋征收补偿协议,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项进行约定。

第四十一条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成房屋征收补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府,按照征收补偿方案依法作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第四十二条  实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在房屋征收补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十三条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,作出房屋征收决定的人民政府应当催告当事人履行搬迁义务,催告书送达十日后当事人仍未履行搬迁义务的,可以自被征收人的法定起诉期限届满之日起三个月内,依法向被征收房屋所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。

第四十四条  房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第四十五条  被征收人搬迁后,房屋征收部门应当将房屋征收决定、被征收房屋清单提供给不动产登记机构。

不动产登记机构应当依法办理房屋所有权、国有土地使用权注销登记。

第四十六条  居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按照规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按照规定征收契税。

 

第四章  征收评估

 

第四十七条  被征收房屋和产权调换房屋的价值,应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

同一征收项目的房屋征收评估工作,一般由一个房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两个以上房地产价格评估机构共同承担,评估标准和方法应当统一。

第四十八条  市住房和城乡建设局应当每年推荐一批具有三级以上资质的房地产价格评估机构,方便被征收人选择。

第四十九条  选定房地产价格评估机构,应当尊重被征收人意愿,遵循程序正当、公开透明的原则。   

第五十条  房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后,将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布,并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为十日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构,视为共同协商选定。

被征收房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会可以组织被征收人协商选择房地产价格评估机构。

第五十一条  被征收人在公告协商期内协商不成的,房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。

采取集中投票、抽签或者摇号等方式选定房地产价格评估机构时,房屋征收部门应当邀请被征收人、乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会代表等进行现场监督。

第五十二条  房地产价格评估机构确定后,房屋征收部门与其签订房屋征收评估委托合同,并将确定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内公布。

第五十三条  房地产价格评估机构应当按照相关标准规范,如实出具评估报告。

任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

第五十四条  房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果。

房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于五日。

公示期间,房地产价格评估机构应当进行现场说明,听取意见;分户初步评估结果存在错误的,应当予以修正。

公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

第五十五条  被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起十日内,向房地产价格评估机构书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起十日内进行复核,出具复核结果。

对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。市房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起十日内对评估报告进行审核,出具鉴定结论。

鉴定结论认为评估报告存在错误的,房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。

市房地产价格评估专家委员会成员由市住房和城乡建设局从注册房地产估价师、价格、房地产、土地、城乡规划、法律等方面的专家中选定组成,并予以公示。

 

第五章  法律责任

 

第五十六条  违反本办法规定,市、区人民政府及其有关部门有下列行为之一的,由上级人民政府或者本级人民政府按照《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,责令改正、通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)对不符合法定条件的房屋征收事项作出房屋征收决定的;

(二)违反公示、公布、公告、征求意见、听证、评估等房屋征收法定程序实施房屋征收与补偿的;

(三)违反房屋征收法定补偿内容、标准实施房屋征收与补偿的;

(四)违反规定办理应当暂停办理的限制事项手续的;

(五)非法干预评估活动和评估结果的;

(六)违法组织实施强制搬迁的;

(七)未及时核实、处理投诉、举报的;

(八)其他不履行法定职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第五十七条  违反本办法规定,建设单位参与搬迁活动的,按照《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,由房屋征收部门责令改正,处三万元以上十万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第六章      

 

第五十八条  本办法自2019年3月26日起施行,有效期至2024年3月25日。本办法实施前作出的房屋征收决定,按照原规定标准执行。

 

 

抄送:市委各部门,市人大常委会办公室,市政协办公室,法院,

市检察院,济宁军分区。

济宁市人民政府办公室                   2019年3月21日印发




有关《济宁市国有土地上房屋征收与

补偿办法》的政策解读

 

一、出台《办法》的必要性

2014年3月26日,市政府颁布实施《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》(济政发〔2014〕10号),有效期5年,至今年3月25日即将到期。为规范有序推进我市辖区国有土地上房屋征收工作,需重新出台《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》(以下简称《办法》)。

二、政策依据和起草过程

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》山东省第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过2014年11月27日,2015年3月1日起施行)(以下简称省《条例》)等相关法律法规,结合济宁市现行《办法》,2018年3月,市住建局组成专门起草小组,在多次调研基础上,积极借鉴外市经验做法,结合我市实际,着手起草《办法》。2018年8月,形成了《办法(初稿)》。9至11月,市住建局会同市法制办多次征求县市区房屋征收部门和实施单位意见,12月形成了《办法(征求意见稿)》,并在市政府和市住建局网站上公开征求了社会公众意见。

三、《办法》可行性、创新性

《办法(草案)》与原《办法》相比,主要对以下具体内容进行了调整。

(一)总则部分。一是将兖州区纳入本《办法(草案)》实施范围。二是将社会稳定风险评估、房地产测绘、预评估、法律服务等专业性工作所需费用列入征收成本。

(二)征收决定部分。一是按照省《条例》相关条款,明确了房屋征收的启动程序,进一步细化了征收补偿方案的内容,增加了公房承租人的安置条款等。二是将原由市房屋征收部门统一发布房屋征收冻结通告修改为:由房屋征收部门书面通知自然资源和规划等有关部门暂停办理相关手续。

(三)征收补偿部分。一是搬迁费标准由原来的按照被征收房屋建筑面积每平方米15元调整为10-15元。二是临时安置补助费标准由原来的按照被征收房屋建筑面积每月每平方米14元调整为10-15元。三是办公、生产、仓储用房的停产停业补偿费标准由原来的按照被征收房屋建筑面积每月每平方米14元调整为10-15元。具体建设项目的临时安置费、停产停业补偿费标准由作出征收决定的人民政府根据被征收房屋区位等因素,在征收补偿方案中确定。四是住改非补偿标准,将原来根据营业年限,按照被征收房屋评估价格提高30%-50%补偿,修改为住宅一层、沿街实际用于经营1至5年的提高10%、5至10年的提高15%、10年以上的提高20%补偿。五是对按期签约、搬迁的被征收人按照被征收房屋建筑面积100元/标准给予奖励,修改为按照被征收房屋建筑面积或户(以不动产权证书为准)在房屋征收补偿方案中确定补助和奖励标准。

(四)征收评估部分。按照省《条例》,把征收评估单列一章进行表述。明确了房屋征收决定公告发布后选定房地产价格评估机构,增加了评估机构的选定环节、初步评估结果的公示、分户评估报告的送达、评估结果争议的解决等内容。


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