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【法规速递】关于印发《浙江省国有土地上房屋征收估价技术指引(试行)》的通知

2020-10-15 14:04:40

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关于印发《浙江省国有土地上房屋征收估价技术指引(试行)》的通知

浙估协〔2020〕23号 

各房地产估价机构、房地产估价师:

为进一步规范浙江省国有土地上房屋征收估价活动,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及《房地产估价规范》等有关规定,结合本省实际情况,协会估价技术委员会调研起草了《浙江省国有土地上房屋征收估价技术指引(试行)》,经估价技术委员会全体会议审议通过,现决定予以印发,希遵照执行。

 

附件:浙江省国有土地上房屋征收估价技术指引(试行)

 

浙江省房地产估价师

与经纪人协会

2020年7月2日

 

附件

浙江省国有土地上房屋征收估价技术指引(试行)

第 一 条  为进一步规范本省国有土地上房屋征收估价活动,维护房屋征收当事人合法权益,保证房屋征收补偿公平合理,规范有序,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及《房地产估价规范》等有关规定,结合本省实际情况,制定本技术指引。

第二条  本省行政区域内国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,对相关评估结果进行复核或鉴定,以及为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估,适用本技术指引。

第三条 房地产估价机构、注册房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收估价、复核或鉴定工作,并对出具的估价、复核或鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、复核或鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

第四条 同一征收项目的房屋征收评估工作,由两家及以上房地产估价机构承担的,应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位,牵头单位一般为资质较高或在同一区块先期实施估价的估价机构。选定的牵头估价机构应当组织相关房地产估价机构就估价对象、价值时点、价值内涵、估价依据、估价假设、估价原则、估价技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定方式等进行沟通,统一标准。

牵头的估价机构应当向房屋征收部门报备。

第五条 房地产估价机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产估价机构出具房屋征收估价委托书,并与其签订房屋征收估价委托合同。
  房屋征收估价委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产估价机构的名称、估价目的、估价对象范围、估价要求以及委托日期等内容。

房屋征收估价委托合同应当载明下列事项:
  (一)委托人和房地产估价机构的基本情况;
  (二)负责本估价项目的注册房地产估价师;
  (三)估价目的、估价对象、价值时点等估价基本事项;
  (四)委托人应提供的估价所需资料;
  (五)估价过程中双方的权利和义务;
  (六)估价费用及收取方式;
  (七)估价报告交付时间、方式;
  (八)违约责任;
  (九)解决争议的方法;
  (十)其他需要载明的事项。

第六条 房地产估价机构应当指派与房屋征收估价项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展估价工作。

第七条 被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。
  用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

被征收房屋装饰装修、设备及附属物价值估价、停产停业损失估价等房屋征收涉及的其他价值估价,其估价目的应当根据其内容按上述表述分别进行表述。

第八条 房地产估价师对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行估价。

第九条 被征收房屋评估价值时点为房屋征收决定公告之日。
  用于产权调换房屋的评估价值时点应当与被征收房屋价值时点一致。

被征收房屋装饰装修、设备及附属物、机器设备、物资等搬迁费用、停产停业损失评估价值时点应当与被征收房屋价值时点一致。

第十条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第十一条 房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。
  被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值估价所必需的情况和资料。
  房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在估价报告中说明。

本款所指注册房地产估价师对被征收房屋进行的实地查勘,不限于对估价对象的内部查勘,还包括注册房地产估价师对成片、同类被征收房屋的现场调查、分类、定级等工作。

第十二条  因征收当事人原因,无法进入估价对象内部进行实地查勘的,可在房屋征收部门和无利害关系的第三人见证下对估价对象的外部状况等进行实地查勘,并可以参照同类房屋的评估价格出具估价报告。但应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况,可作为依据不足假设在估价报告中说明。

第十三条 注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场状况,对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋和用于产权调换房屋价值进行估价。

被征收房屋和用于产权调换房屋为同一用途的,应当选用同一种方法评估其价值;不同用途或选择同一方法评估条件不符合《房地产估价规范》等要求的,可以选用不同方法评估其价值。

第十四条   选用比较法估价时,一般应在与被征收房屋区域具有相同特征的临近区域内搜集交易实例,并选取符合要求的不少于三个可比实例。选取可比实例后,应先统一其价格内涵和形式,建立价格比较基础,之后再进行交易情况修正、市场状况和房地产状况调整。

交易情况修正是指在将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例时,应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差,将非正常成交价格修正为正常价格。

进行市场状况调整时,应消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异,采用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数,将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。

房地产状况调整应消除可比实例与估价对象状况不同造成的价格差异,包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。区位状况调整的内容包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等;实物状况调整的内容包括土地面积、形状、开发程度等土地实物状况调整和建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度等建筑物实物状况调整。权益状况调整的内容包括规划条件、土地使用期限、用益物权设立情况、担保物权设立情况等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

第十五条   选用收益法估价时,应区分报酬资本化法和直接资本化法,并应优先选用报酬资本化法。

报酬资本化法是预测被征收房屋未来各年的净收益,利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到房地产价值的方法。报酬资本化法估价时,应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时,宜选用持有加转售模式。

直接资本化法是预测被征收房屋未来第 一年的收益,将其除以资本化率或乘以收益乘数得到房地产价值的方法。

收益法估价被征收房屋价值时,收入、费用或净收益的取值,应采用正常客观的数据。

评估专家委员会根据估价对象的不同用途,可统一报酬率等相关参数。

第十六条  选用成本法估价时,应根据被征收房屋状况和土地状况,选择房地合估路径或房地分估路径。

房地合估路径和房地分估路径中的土地成本,应为在价值时点重新购置土地的必要支出,或重新开发土地的必要支出及应得利润。

其中,重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费;重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

土地成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法测算。

选用比较法确定土地成本时,应考虑其相关政策因素对案例成交价格的影响,相关政策因素能量化的应量化,难以量化的,各地的评估专家委员会可采用特尔菲法等估价方法统一土地成本标准及修正系数。

建筑物重置成本或重建成本应为价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润,应包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

第十七条 选用假设开发法估价时,当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或已停建、缓建的未完工程(在建工程房地产),应选择业主自行开发为前提进行估价。

第十八条  住宅被征收房屋(或用于产权调换房屋,下同)价值的估价,应采用比较法。成片的应采用比较法——标准价调整法。即由房地产估价师根据标准房屋的价值结合估价对象的具体区位、楼层、朝向、成新、其他等因素估价确定。其计算公式为:

住宅被征收房屋价值=住宅被征收房屋单价×房屋建筑面积

住宅被征收房屋单价=标准房屋单价×(1+区位状况调整系数)×(1+楼层差价系数)×(1+朝向差价系数)×(1+其他状况调整系数)+房屋成新调整额(单价)

房屋成新调整额(单价)=被征收房屋重置价格(单价)×成新率-标准房屋重置价格(单价)×成新率

区位状况调整系数是指估价对象不同于标准房屋的区位状况。

其他状况调整系数是指估价对象不同于标准房屋的其他状况,如成套、非成套、独立庭院、阁楼、建筑结构等。

房屋楼层、朝向、成新调整系数、房屋重置价格及区位状况、其他状况调整系数等,所在地评估专家委员会可制定相关标准。

第十九条  住宅标准房屋由房地产估价师根据估价对象的实际情况选定或设定。其价值定义应包括标准房屋的楼层、朝向、建筑结构、建筑年份、容积率、土地使用权性质、其他等因素。

第二十条  住宅标准房屋价值的估价结果须经评估专家委员会评审,评审通过后应在征收范围内向被征收人告示,告示时间为3日。

第二十一条  住宅被征收房屋的容积率低于标准房屋容积率的,其低于标准房屋容积率的土地补偿金额计算公式为:

住宅低于标准房屋容积率的土地补偿金额=低于标准房屋容积率的土地使用权面积×土地补偿单价

低于标准房屋容积率的土地使用权面积=住宅被征收房屋的土地使用权面积—住宅被征收房屋建筑面积/标准房屋容积率

土地补偿单价=标准房屋单价×地价补偿系数

地价补偿系数由当地评估专家委员会确定。

第二十二条  非住宅房屋采用标准价调整法评估的,容积率低于标准房屋容积率的,土地补偿价格应为同宗土地的法定用途、容积率等的正常市场价格,其评估方法可采用基准地价修正法、比较法、成本法等方法评估。

第二十三条  除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第二十四条  征收整体房地产中部分房屋或土地时,估价时应符合本指引第九条规定外,还应将被征收部分与整体房地产综合考虑,可采用征收部分单独估价、整体分割估价、整体价值减损估价中的一种方式确定。

所谓单独估价,是指将被征收的部分房屋或土地作为独立的估价对象进行估价;

所谓整体分割估价,是指将被征收的部分房屋或土地与其所在的房屋或土地整体估价后,然后分割确定其价值;

所谓整体价值减损估价,是指因部分房屋或土地被征收后影响其整体市场价值减损的估价。

第二十五条  被征收房屋的装饰装修价值由征收当事人协商确定。协商不成,委托房地产价格评估机构估价的,被征收房屋的装饰装修补偿价值可以采用单位比较法或清单综合法估价。

单位比较法是指将房屋装饰装修作为整体,以单位面积(如建筑面积)为指标,选取与价值时点接近的具有可比性的装饰装修工程造价实例,进行比较、分析和调整,测算估价对象装饰装修的单位面积单价,乘以估价对象单位面积,求得估价对象装饰装修重置价的方法。用公式表示:

装饰装修补偿价值=装饰装修补偿单价×单位面积×成新率

清单综合法是指根据在价值时点的装饰装修工程各子项目的清单综合单价、工程量与成新,计算求得装饰装修补偿价值。用公式表示:

装饰装修补偿价值=装饰装修补偿单价×工程量×成新率

装饰装修补偿单价政府有规定的,从其规定;无规定的,各地评估专家委员会可作相应规定。

本条所指装饰装修价值是指房屋结构以外的、且不可移动、无再次利用价值的装饰、装修,含材料、人工费、管理费、利润等必要的费用。

第二十六条  被征收房屋附属物的补偿,由征收当事人协商确定。协商不成,委托房地产价格评估机构估价的,被征收房屋的附属物补偿价值按照下列计算公式确定:

附属物补偿价值=附属物工程量×附属物补偿单价×成新率

附属物补偿单价,各地评估专家委员会可作相应规定。

第二十七条  被征收房屋的机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构根据相关政策规定通过估价确定。

第二十八条  被征收房屋的机器设备一般分为可恢复和不可恢复二类。

可恢复使用机器设备是指经清理拆卸、包装运输、安装调试后可恢复并继续使用的机器设备,其搬迁与安装费用一般由运杂费、拆卸费和安装调试费等构成,计算公式为:

可恢复使用机器设备搬迁与安装费用 = 运杂费+拆卸费+安装调试费。
    不可恢复使用机器设备是指无法拆卸、搬移,或者拆卸、搬移易造成损坏、无法恢复使用,或者搬迁和安装费用大于机器设备残余价值的机器设备。不可恢复使用机器设备的费用为重置价结合成新,计算公式为:

不可恢复使用机器设备搬迁与安装费用 = 重置价×成新率。
    依照建筑物尺寸定制的机器设备,由委托人认定其不可恢复使用后,估价机构按照不可恢复使用机器设备进行估价。 

第二十九条  物资的搬迁费用根据运杂费计算。运杂费一般通过计车次、计件、计批次、计重量或计体积等计量单位,核算搬迁数量,并根据市场行情确定单位运杂费价格,求算物资搬迁费用。计算公式为:

物资搬迁费用=搬迁数量×单位运杂费价格 

物资主要包括生产原材料、半成品、成品、存货、外购商品、办公家具及低值易耗品等。 

第三十条  停产停业损失补偿由征收当事人协商确定。协商不成,委托房地产估价机构估价的,停产停业损失补偿可根据非住宅估价对象的市场租金结合停产停业补偿期限计算,用公式表示:

停产停业损失补偿费=非住宅房屋的市场租金×停产停业补偿期限

非住宅房屋的市场租金是指被征收房屋停产停业期间平均客观市场租金。

停产停业补偿期限应按当地政府规定的期限。

第三十一条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精 确到元。

第三十二条 房地产估价机构应当按照房屋征收估价委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步估价结果。分户的初步估价结果由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示7日。初步估价结果应包括产权人、估价对象地址、建筑面积、用途、建造年份、楼层、朝向、估价单价、估价总价等。
  公示期间,房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对住宅分户的初步估价结果进行说明解释。存在错误的,房地产估价机构应当在5日内修正。

第三十三条 住宅分户初步估价结果公示期满后,房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的分户估价报告。分户估价报告由房屋征收部门转交被征收人。

分户估价报告全部完成后,房地产估价机构应当向房屋征收部门提供整体估价报告。

估价机构和注册房地产估价师应按《房地产估价规范》等有关政策规定的规范格式出具估价报告,不得对估价对象随意设定假设条件,不得虚构估价对象,不得根据预先设定的结果出具估价报告。 
    分户估价报告和整体估价报告应当由负责房屋征收估价项目的二名及以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产估价机构公章,不得以印章代替签字。

第三十四条 房屋征收估价报告的使用期限从估价报告正式出具之日起至房屋货币补偿或产权调换完毕止。

第三十五条 被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的,应当自收到估价报告之日起10日内,向房地产估价机构申请复核估价。

申请复核估价的,应当向原房地产估价机构提出书面复核估价申请,并指出估价报告存在的问题。
  第三十六条 原房地产估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起10日内对估价结果进行复核。复核后,改变原估价结果的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,应当书面告知复核估价申请人。
  第三十七条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产估价机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

第三十八条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组,对复核结果进行鉴定。专家组成员为三人及以上单数,其中房地产估价师不得少于二分之一。
  第三十九条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定估价报告的估价程序、估价依据、估价假设、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。
  经评估专家委员会鉴定,估价报告不存在技术问题的,应当维持估价报告;估价报告存在技术问题的,出具估价报告的房地产估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。
  第四十条 房屋征收估价鉴定过程中,房地产估价机构应当按照评估专家委员会要求,就鉴定涉及的估价相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。
  第四十一条 因房屋征收估价、复核估价、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,应当提请房地产管理部门及其他相关部门提供便利。
  第四十二条 在房屋征收估价过程中,房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的,房地产估价机构应当在估价报告中说明有关情况。
  第四十三条 除政府对用于产权调换房屋价值有特别规定外,应当以估价方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
  第四十四条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
  被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。
  第四十五条 房屋征收估价、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原估价结果的,鉴定费用由原房地产估价机构承担。复核估价费用由原房地产估价机构承担。 

第四十六条  估价机构在估价工作结束后,应当将下列资料与符合《房地产估价规范》的估价报告共同整理存档:

估价委托合同;

房屋征收决定;

估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料;

估价对象的实地查勘记录、照片等资料;

确定估价结果的有关系数、参数等证明资料;

住宅标准房屋估价报告(含技术报告);

房屋分户估价报告和整体估价报告;

其它涉及估价项目的必要资料。

估价报告及有关资料至少应保留三十年。

第四十七条  各地市专家委员会可根据本指引结合当地实际制定实施细则,并按当地政府和专家委员会的相关规定执行。

第四十八条  国有土地上政府收购项目等,可参照本技术指引执行。

第四十九条  本技术指引自发文之日起施行。

第五十条  本技术指引由浙江省房地产估价师与经纪人协会负责解释。


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