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【技术与探讨】政策性搬迁税收政策浅议及相关税法依据

2020-09-22 08:48:55

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旧城改造中,经常涉及搬迁业务。根据性质不同又分为政策性搬迁和非政策性搬迁,非政策性搬迁包括企业自行搬迁或商业性搬迁等。今天我们对政策性搬迁涉税问题进行简要分析。

 

一、政策性搬迁的概念


强调由于社会公共利益的需要,在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁,需与以下几种行为进行区分:


1、企业自行搬迁;


2、商业性搬迁;


3、政府回购;


4、国有公司回购‘


为了表述方便,下面将1-4等行为归纳为非政策搬迁


尤其是3-4,许多单位认为只要是政府主导的,必然是政策性拆迁,这种观念是错误的。

 

那么,什么是真正的政策性搬迁呢?


企业政策性搬迁,是指由于社会公共利益的需要,在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一,提供相关文件证明资料的,属于政策性搬迁:

 

(一)国防和外交的需要;

 

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要;

 

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

 

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

 

(五)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

 

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

 

二、怎么证明是政策性搬迁


要当地拆迁办等政府部门出具政策性搬迁的相关文件,并且尽量在签定拆迁协议时取得。


案例S市金枫路在修建中环高架时,某一公司由于在签定拆迁协议时,未取得政策性拆迁的证明,后来拆迁负责人调离岗位等原因,无法取得相关证明,被当地税务局要求缴纳土地增值税、增值税等3000多万余元,由于修建中环高架是典型的由于社会公共利益的需要,经S市政府等多部门协调后,才得以解决。

 

因此,一定要在拆迁协议时取得证明政策性搬迁的相关文件。

 

 

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对于符合上述条件的政策性搬迁,土地使用者收到的各种收入,各税种税务应做如下处理。

 

一、增值税

 

1)《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号文件印发)第 一 条第(三十七)款规定了,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者,免征增值税。

 

2)土地使用者归还土地使用权时,对于其取得的建筑物、构筑物的补偿收入,属于转让不动产的应税行为,应按照《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条规定处理。

 

总结:


(一)政策性拆迁


1、土地部分对应的赔偿款项,免征;


2、房屋部分对应的赔偿款项,文件没有明确免征;


实务中,如果房屋被政府收回后拆除了,一般不予征收;未拆除的需要过户给政府的,应该缴纳;


3、机器部分对应的赔偿款项,应该征收;


实务中,如果机器设备作为废品处理了,一般不予征收;能正常使用需要转移所有权给政府或政府指定单位的,应该征收;


4、其他如搬迁奖励等,由于不属于增值税应项项目,因此不征。


(二)非政策性拆迁


1、不动产、机器设备,视同销售;


2、其他如搬迁奖励等,由于不属于增值税应项项目,因此不征。

 

 

二、土地增值税

 

1)《土地增值税暂行条例》第八条第(二)项规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。

 

2)《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条补充,具体是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

 

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

 

3)《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)解释:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民,而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

 

4)符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

 

总结:


(一)政策性搬迁


免征;


(二)非政策性搬迁


视同销售

 

 

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三、企业所得税

 

1)《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)文件规定,企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出,可以暂不计入当期应纳税所得额,而在完成搬迁的年度,对搬迁收入和支出进行汇总清算。计算公式如下:

 

企业的搬迁所得=企业的搬迁收入-搬迁支出

 

自搬迁当年度自次年5月31日前应向迁入地和迁出地主管税务机关报送如下资料:2012年40号文


(A)政府搬迁文件或公告;(已有)


(B)搬迁重置总体规划;


(C)拆迁补偿协议;(已有)


(D)资产处置计划;


 没有正式的资产处置计划。


(E)其他与搬迁相关的事项。


   2)《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)补充规定,凡在2012年10月1日后签订搬迁协议的,企业重建或恢复生产过程中按规定购置的各类资产,不可以作为搬迁支出,从搬迁收入中扣除。

 

3)企业搬迁完成当年向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时,应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》及相关材料。对于发生政策性搬迁纳税调整项目的企业,应在完成搬迁年度及以后进行损失分期扣除的年度填报年度申报表(A类)的附表A105110《政策性搬迁纳税调整明细表》。

 

搬迁开始年度的确认

 

问:《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)中未对“搬迁开始”进行明确界定,应如何把握“搬迁开始之日”?

 

答:“搬迁开始”之日可依政府搬迁公告、文件明确的搬迁开始之日与实际搬迁之日孰先原则。(青岛国税2012年度所得税汇算清缴政策解答)

 

以搬迁协议上明确的搬迁年度开始确认,如未明确实际搬迁时间,以实际开始搬迁的年度进行确认。不得早于政策性搬迁文件下发的时间或搬迁协议签订时间,也不得晚于取得第 一 笔补偿收入的时间。

 

由于搬迁完成年度为企业纳税义务发生的时间,因此这个时间的确定非常重要,规则规定了以下认定搬迁年度完成的标准:(1)从搬迁开始,5年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的。(2)从搬迁开始,搬迁时间满5年(包括搬迁当年度)的年度。

 

视为已经完成搬迁:(1)搬迁规划已基本完成;(2)当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。

 


4)需要注意的是,企业就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项,单独进行税务管理和核算。

 

不能单独进行税务管理和核算的,应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理。

 

总结:


(一)政策性搬迁


自搬迁开始年度,至次年5月31日前,向主管税务机关(包括迁出地和迁入地)报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料,则可以在搬迁完成年度确认所得。


下列情形之一的,为搬迁完成年度,企业应进行搬迁清算,计算搬迁所得:


  (1)从搬迁开始,5年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的。


  (2)从搬迁开始,搬迁时间满5年(包括搬迁当年度)的年度。


凡在国家税务总局公告2012年第40号生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目,企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产,可以作为搬迁支出,从搬迁收入中扣除。但购置的各类资产,应剔除该搬迁补偿收入后,作为该资产的计税基础,并按规定计算折旧或费用摊销。


(二)非政策性搬迁


必须在搬迁开始年度确认所得。


四、个人所得税

 

1)标准内

 

《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)第 一 条规定,对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。

 

2)超标准

 

对于超标准的,国家税务总局规定不够明确,我们可以参见部分地方规定,例如《大连市地方税务局关于明确动迁补偿收入征收个人所得税等若干政策问题的通知》(大地税函[2008]253 号)文件规定,个体工商户、个人独资企业和合伙企业取得的政府规定标准内的动迁补偿收入免征个人所得税,超标准的部分计征个人所得税。

 

3)经营性所得

 

根据《大连市地方税务局关于明确个人所得税征收管理若干具体问题政策适用的通知》(大地税函[2009]211 号),个人(含自然人和个体工商户)、个人独资企业和合伙企业因搬迁等原因取得的对生产经营收益性质的补偿金,属于经营性所得,应当按照“个体工商户生产、经营所得”项目征收个人所得税。

 

五、契税

 

《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第三条规定:市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;

 

购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。

 

居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。


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相关法律法规及依据清单:


1《企业所得税法》:指《中华人民共和国企业所得税法》(主席令63号)

2、《企业所得税法实施条例》:指《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)

336号文:指《关于全面推开营改增试点的通知》(财税〔201636号及其附件1-4);

    4969号文:指《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》(国税函2007969号);

    5、土增条例:指《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(138号令);

6、土增细则:指《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字19956号);

    721号文:指《关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔200621号);

819号文:指《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发〔198519号);

9143号文:指《财政部关于城市维护建设税几个具体业务问题的补充规定》1985财税字第143号);

1050号文:指《征收教育费附加的暂行规定》(国发〔198650号);

11、鲁政发6号文:指《山东省人民政府办公厅关于征收地方教育附加有关问题的通知》鲁政办发〔20056);

12162号文:指《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)

13220号文:指国税发[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》;

1448号文:指财税字[1995]48号《关于土地增值税的一些具体问题规定的通知》;

1573号公告:指国家税务总局公告2016年第73国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》;

1614号公告:指国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第14);

17、账面历史成本:无特殊说明的情况下,确指资产的资产计税基础

18、公允价值:系对符合《企业所得税法》第六条和《企业会计准则—基本准则》第四十二条是指“资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量,一般按照市场价格确定的价值”。

 

 

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常见错误


1、将政府回购、国资公司回购等理解为政策性搬迁;


2、未取得政策性搬迁证明;


3、未办理搬迁备案手续,也没有在取得拆迁补偿款年度申报纳税;

4、认为只要是政策性搬迁,什么税收就不用缴;


5、未在搬迁开始年度至次年5月31日前,向主管税务机关报送材料,丧失分期确认所得的机会;


6、搬迁开始年度应不晚于取的第 一 笔补偿款的年度,不一定是签定拆迁协议年度


7、没有单独进行税务管理和核算的,丧失分期确认所得的机会

 

总之,搬迁业务较为复杂,我们建议纳税人对收到的各类收入应慎重处理。

 


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