对于房屋装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税问题，是众多会计人员经常咨询的一个问题，企业会计人员的理解与税务征管机关的理解经常存在争议，本文将从新购（建）房屋初次装修、旧房改扩建重新装修、租入房产发生的装修三个方面为大家简要解析一下入账、税收问题，并就如何巧妙利用装修、改造来规避、节约房产税进行探讨。 

一、 新购（建）房屋初次装修费

1、在《企业会计准则第4号——固定资产》中，对于固定资产的初始计量有如下规定：

“第七条 固定资产应当按照成本进行初始计量。

  第八条 外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

  第九条 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。”

  2、《财政部、国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第 1条“关于房产原值如何确定的问题”规定如下：

“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”

  3、《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》吉地税发〔2006〕42号规定：“对新建房屋进行初次装修，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。”

  因此，对新建房屋进行首次装修中，凡属于房屋不可分割的吊顶、灯具、中央空调、地砖、门窗、电气及智能化楼宇设备等装修费用，属于使房屋这项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，在会计核算上应该计入固定资产的原值，缴纳房产税。

（如何进行纳税筹划？见下面案例。）

二、旧房改扩建重新装修费用 

1、《企业会计准则第4号——固定资产》第六条规定：“与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件（与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量）的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。”

在《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南中关于固定资产的后续支出有如下规定：

“固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。

 固定资产的更新改造等后续支出，满足本准则第四条规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。”

  依据上述规定，对于旧房的更新改造（改扩建）支出应该予以资本化，增加房产的账面价值，对于旧房的维修费，应该在发生时计入当期费用。

  2、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：

 “一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

  二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”

  3、《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》吉地税发〔2006〕42号规定：“对旧房重复装饰装修的投资额，按现行会计制度规定，凡记入固定资产科目，增加房产原值的，征收房产税，未增加房产原值的，不征收房产税。”

  因此，对于旧房的更新改造（改扩建）支出，通常都是为改善房屋的使用功能，增添的附属设备和配套设施应该计入房产原值；更换的附属设备和配套设施，应该按加新减旧的方式计入房产原值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，维修和更换时作为维修费计入当期费用，不计入房产原值。

三、租入房产发生的装修费

 1、在《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南中关于“ 经营租入固定资产改良”有如下规定：

“企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。”

  2、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第二条规定：“ 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

  前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

  对于承租方，对房产没有所有权，不是房产税的纳税人，因此不能将发生的装修费作为房产税的计税依据。”

  3、《海南省地方税务局关于对房产税若干政策问题相关文件部分条款进行修改的通知》（琼地税发[2009]108号）规定：“企业将承租的房产进行加层、扩建或拆除重建，双方协议对加层、扩建、重建新增加的房屋面积，在若干年内，由承租企业使用不交房租，期满后承租企业无偿将房产归原房主所有，协议租赁期间，由原房屋产权所有人按房产出租方式缴纳房产税。计税依据以加层、扩建、重建新增加的房屋面积的建造合同金额为准，按协议租赁年限平均计算年应纳房产税税额。承租人将租用的房产进行维修、改造，若干年内以支付修理费抵交房产租金，应由产权所有人缴纳房产税。如原有租约的，按租约租金收入计税，如无租约的，按支付的修理费用为租金计税。”

  因此，租入房产由承租人承担的装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，不能要求承租人以装修费为依据缴纳房产税。

筹划案例：

M公司有一座自有产权的大楼价值3.5亿做酒店，装修需要2.8亿，正常做法是自有房产自己装修，装修好以后：（房子3.5亿+装修2.8亿）*70%*1.2%=529.2万元，计算房产税，只要不拆除，税务机关年年收取房产税，因为自有房产，自己装修，只能计入固定资产，没有话说，只能每年交装修计入房产原值的房产税2.8*70%*1.2%=235.2万元。

可以这样筹划：

M公司注册一个A物业公司，大楼毛坯租给A公司，装修后，返租（来回的价格自然自己定下哦）。然后，最主要的，让这个A公司不能活太久，活几年，就搞掉它——吸收合并，同一控制下的吸收合并，不需要支付对价。A公司原来的装修款计入长期待摊费用的，还只能计入长期待摊费用，没有法律能阻止。

大量的公司都没有注意这个问题，**酒店就注意了，装修只要超过500万了，就想办法拿开。

还有就是，有些公司固定资产投资用的是EPC合同，为了节约房产税，我们不建议用，即使用，也要分解成若干个子合同，把围墙、马路、绿化、岗亭、写字楼等等写清楚，按清单开发票。分开，不吃亏，你懂得。