个人房产转移税收政策知识问答

 (二手房过户需要交纳的税费)

为了方便广大市民了解掌握个人出售住房涉及到的有关税收政策，特印发本宣传材料，希望能给您的成功操作带来一定的帮助。

一、个人转让住房买房应缴哪些税？

应缴印花税、契税

二、个人转让住房卖房应缴哪些税？

应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税

三、个人转让住房怎样计算营业税及附加？

个人转让住房适应“销售不动产”税目，依5%的税率计算营业税，计税依据为从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）；依照营业税的7%计征城建税，3%计征教育费附加，1%计征地方教育附加。

四、个人转让住房营业税的优惠政策是如何规定的？

（一）个人自建自用住房销售时免征营业税；

（二）2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人转让其购买超过5年（含5年）、且符合我市普通住房标准的住房，免征营业税；个人转让其购买的非普通住房超过5年（含5年）的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。

（三）继承人依照法定程序继承被继承人住房的转移登记行为，不征营业税。

（四）个人将住房无偿赠与他人的行为，不征营业税。

（五）遗嘱人将个人住房遗赠给他人，受遗赠人接收遗赠的行为不征营业税。

（六）夫妻离婚后因财产分隔而对共有住房权属进行的转移登记行为不征营业税。

（七）配偶之间的房地产登记权利人名称的变更登记行为不征营业税。

（八）统一换发房地合一的房地产权证行为不征营业税。

五、我市普通住房标准是如何规定的？

凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房为普通住房。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准，住宅小区建筑容积率由规划部门提供。

六、何谓容积率？

是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来讲，容积率决定地价成本在住房中占得比例，而对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度，容积率越低，居住环境越好。容积率由规划部门公布。

七、个人购买住房的时间是怎样规定的？

以取得的房屋产权证的时间或契税完税证明的时间为准，如果取得的房屋产权证的时间与契税完税证明上注明的时间不一致，按照孰先原则确定其购买房屋的时间。

八、个人转让住房取得的所得，怎样计算个人所得税？

个人转让自由住房取得的所得，适应“财产转让所得”税目，依20%的比例税率计算个人所得税。

计算公式为“应纳所得税额=应纳税所得额*20%

九、主管地税机关在什么情况下可采用核定方式定率征收个人所得税？

个人转让住房原值难以确定、成交价格明显偏低且无正当理由以及其他特殊情况，主管地税机关可按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，确定计税价格并实行核定征收个人所得税，核定方式采用定率征收。

其计算公式为：应纳所得税额=转让住房的计税收入额*核定征收率

十、核定方式征收个人所得税的核定征收率是如何规定的？

除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人异构公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用房以及拆迁安置住房等六类首次出售所得，个人所得税核定征收率不低于1%；其他核定征收率不低于2%。

十一、个人转让住房的个人所得税优惠政策是怎样规定的？

（一） 对个人装让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）生活用房取得的所得，免征个人所得税。（二） 继承人依照法定程序继承被继承人住房的转移登记行为，不征个人所得税。

（三） 个人将住房无偿赠与他人的行为，不征个人所得税。

（四） 遗嘱人将个人住房遗赠给他人，受遗赠人接受遗赠的行为不征个人所得税。

（五） 夫妻离婚后因财产分隔而对共有住房权属进行的转移登记行为不征个人所得税。

（六） 配偶之间的房地产登记权利人名称的变更登记行为不征个人所得税。

（七） 统一换发房地合一的房地产权证行为不征个人所得税。

十二、个人如何办理转让“居住5年以上，并且是家庭生活用房”的免税手续？

对于转让居住5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，出按规定提供身份证、结婚证、户口簿外，需向房地产交易部门领取《个人所得税免税申请》表，按表内内容要求认真填写后，由房地产交易中心提供查询住房情况记录，经审核内容及手续齐全后可认定予以免税。

十三、个人购买住房怎样计算印花税？

个人购买住房要缴纳印花税，适应“产权转移书据”和“权利、许可证照”税目。按“产权转移书据”数目计征印花税的计税依据为商品房销售合同所载金额，税率为万分之五；按“权利、许可证照”税目计征印花税的实行定额税率，按件5元。

个人转让住房买卖双方均要缴纳印花税，卖方适应“产权转移书据”税目。“产权转移书据”税目税率为万分之五，计税依据采用房屋转让合同金额与低限价孰高原则，如房屋转让合同金额高于较低限价，则计税依据为房屋转让合同金额；如房屋转让合同金额低于较低限价，则计税依据为较低限价；入无房屋转让合同，则以较低限价作为计税依据；买方适应“产权转移书据”、“权利、许可证照”税目。按“权利、许可证照”税目计征印花税的实行定额税率，按件5元。

十四、个人购买商品房的印花税优惠政策是怎样规定的？

对个人购买经济适用住房涉及的“产权转移书据”印花税予以免征。

十五、对继承、赠与、离婚转让房屋不动产行为如何缴税？

对于个人因继承、赠与、离婚而转让房屋不动产的行为，被继承人、赠与人和离婚当事人在转让环节，暂不缴纳营业税和个人所得税；对于继承人和被赠与人再次有偿转让的行为，按现行规定交纳营业税和个人所得税；对于单位无偿赠与发生的转让房屋不动产行为，需缴纳营业税。

十六、对个人因经济纠纷经法院判决或抵债发生的房屋不动产转让行为如何缴税？

对个人除离婚以外的因经济纠纷而发生的经法院判决或抵债转让的房屋不动产，转让人和抵债人按规定缴纳营业税和个人所得税。

十七、个人之间交换住房发生的转让行为如何缴税？

个人之间因交换住房发生的转让行为，双方视同分别转让转让房屋不动产，分别按现行规定缴纳营业税和个人所得税。

十八、个人买卖房屋索要发票有什么好处？

国税发[2005]89号文件中明确规定，“个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票”。这一规定既是对买卖双方交易行为的确定，同时，又有利于买房人在今后转让该房产时，作为差额缴纳营业税时的扣除凭证。发票可向地税机关申请代开。

十九、个人出售住房所得未按规定申请缴纳税款，或提供虚假免税资料骗取税收优惠政策的，法律责任如何规定？

个人出售住房所得未按规定申报缴纳税款，或提供虚假免税资料骗取税收优惠政策的，将依照《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的有关规定依法处理。