《北京市城市更新项目地价评估技术指引(试行)》 原文及解读

《北京市城市更新项目地价评估技术指引(试行)》

北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会

北估秘〔2026〕012号

原　文

北京市城市更新项目地价评估技术指引（试行）

1 总则

1.1 编制目的

为规范本市城市更新项目涉及的地价评估行为，促进城市更新活动健康有序开展，依据相关法律法规及技术标准有关规定，制定本指引。

1.2 适用范围

在本市行政辖区范围内，经市区相关部门确定的城市更新项目涉及国有建设用地使用权应缴纳或补缴地价款的评估，适用本指引。

1.3 编制依据

除依据国家相关的法律法规、部门规章、规范性文件和技术标准外，本指引还依据以下文件：

1.《北京市城市更新条例》

2.《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》（京规自发〔2024〕284号）

3.《北京市城市更新项目土地价款核定缴纳实施细则（试行）》（京规自发〔2026〕121号）

4.《北京市国有建设用地使用权出让地价评估技术导则》（北估秘〔2026〕002号）

2 术语和定义

2.1 基础地价（市场价格）

本指引所称的基础地价（市场价格），是指土地估价专业人员按照规定的程序和方法，参照本市正常土地市场价格水平，不考虑相关政策优惠和公共要素贡献所对应的核减，评估得出的拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。以下简称“基础地价”。

2.2 核定地价

本指引所称的核定地价，是指以基础地价为基础，考虑相关政策优惠和公共要素贡献所对应的核减，经市区主管部门核定的应缴纳或补缴地价款。

3 估价期日

估价期日以委托估价函明确的估价期日为准。

4 地价定义

4.1 已出让用地项目

根据土地利用条件调整情况，对更新前（原土地使用条件）和更新后（新规划建设条件）的土地利用条件分别设定。仅涉及建筑面积增加的，土地利用条件按新规划建设条件设定。

4.2 原划拨用地项目

原划拨用地调整土地利用条件办理出让的，应分别设定划拨用地、出让用地的土地利用条件：划拨用地土地利用条件按原土地使用条件设定；出让用地土地利用条件按原土地使用条件和新规划建设条件分别设定。

5 估价方法选择与应用

5.1 估价方法选择

更新后的出让国有建设用地使用权价格（以下简称“出让地价”），应选取两种以上方法评估，在剩余法、收益还原法、市场比较法中，优先选用剩余法、市场比较法；在成本逼近法和基准地价系数修正法中，优先选用基准地价系数修正法。无法满足上述要求的，应有详细的调查情况说明。

5.2 剩余法

除遵循《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）的相关规定外，还需符合以下技术要点：

5.2.1 估算不动产价格

（1）估算更新后的不动产价格应结合批复的城市更新实施方案，在综合分析项目定位、业态组合、运营模式及市场状况的基础上，原则上选用收益还原法评估确定。

条文说明：《北京市城市更新条例》第五十七条规定：城市更新项目应当按照经审查通过的实施方案进行更新和经营利用，不得擅自改变用途、分割销售。结合目前北京既有的城市更新项目，其经营模式一般为持有经营，故原则上选用收益还原法评估。

（2）净收益的计算应充分考虑未来经营方式（如出租、经营或自用）。

写字楼、商业批发零售、仓储物流等以租赁收入为主要来源的业态，原则上采用客观租赁收入测算；租金、空置率等参数取值，需考虑项目业态、内部功能布局（所处楼层及位置）、经营阶段、周边规划情况、市场承受能力等因素。

条文说明：项目经营阶段一般包括培育期、成长期与稳定期，租金、空置率等参数取值应综合各阶段水平，经全周期平均后确定。

酒店、养老、医疗、教育等以经营收入为主要来源的业态，原则上参照类似项目的客观经营数据进行测算。

对于自用的不动产，参照同类型物业的客观收益确定。

5.2.2 估算开发成本

更新后的开发成本测算需考虑城市更新项目与其他新建项目在前期费用、建筑安装工程费、管理费用等方面的构成差异。

（1）前期费用

除常规前期费用外，还需考虑城市更新实施方案编制费、房屋安全鉴定费、地下管线探测普查费、权属调查费、专项论证和评审费等。

（2）建筑安装工程费

拆除重建类项目，还需考虑拆除费用、建筑垃圾运输处置费用等。

拆整结合或整治提升类项目，需结合建筑保留或改造的具体情形，考虑结构加固、功能改造等成本。

（3）管理费用

除常规管理费用外，还需考虑城市更新项目在协调、报建及特殊施工组织等环节发生的额外管理支出。

5.2.3 项目开发周期

原则上参照城市更新实施方案确定，一般不超过三年。

5.2.4 其他

城市更新实施方案或立项、规划等文件中明确自持限制的，采用收益还原法评估确定不动产价格时，还原率取值应考虑该经营利用限制的影响。

对于估价期日已完成更新改造的项目，需结合房屋安全鉴定报告、建成年代、建筑结构、房屋大修记录、历史影像等资料，确定更新前的房屋成新率。

5.3 基准地价系数修正法

基准地价系数修正法结果若未能反映拆除重建、拆整结合或整治提升等特殊因素，在最终估价结果确定时，应对差异事项进行论证分析、修正，使得基准地价系数修正法最终结果的地价内涵与其他估价方法的地价内涵一致。

5.4 收益还原法

收益还原法原则上采用不动产租金评估土地收益价格。

土地还原率的取值，需考虑城市更新项目改造周期、经营利用限制、长期运营风险等因素。

5.5 市场比较法

比较案例应选取功能业态、规划管控、运营方式等相同或相近的成交案例。

当比较案例的价格不是基础地价时，应将价格内涵统一修正为基础地价，包括公共要素贡献、地价款核定比例等因素。价格内涵统一后，再对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素及土地使用年期等因素进行逐项修正。

6 划拨转协议出让地价评估技术路线

城市更新项目原为划拨用地，分两步确定应缴纳地价款，基本公式为：

应缴纳地价款=现状划拨转出让应缴纳地价款+已出让用地项目改变原土地使用条件应补缴地价款

城市更新项目为已出让用地项目，原则上按6.2技术路线执行。

6.1 现状划拨转出让应缴纳地价款

应缴纳地价款=原土地使用条件下出让地价－原土地使用条件下划拨地价

政府土地出让收益=原土地使用条件下出让地价×基准地价成果规定的相应用途政府土地出让收益比例

将各用途应缴纳地价款分别与政府土地出让收益对比，按孰高原则确定应当缴纳的地价款金额建议。

改造更新后建筑规模小于现状建筑规模的，可按改造更新后建筑规模评估划拨地价和出让地价。

6.2 已出让用地项目改变原土地使用条件应补缴地价款

6.2.1 调整容积率

因规划调整新增建筑面积的，需补缴地价款等于楼面熟地价乘以新增建筑面积，楼面熟地价按更新后新容积率规划条件下估价期日的楼面熟地价确定。

基础地价=更新后新容积率条件下楼面熟地价×新增建筑面积

补缴地价款=基础地价×城市更新地价款核定比例

条文说明：城市更新地价款核定比例依据《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》规定：危旧楼房改建中，利用腾退空间、闲置空间补充建设的区域经营性商业配套设施或经营性公共服务设施，按土地使用权市场价格的80%核定土地价款；以及《北京市城市更新项目土地价款核定缴纳实施细则（试行）》规定：已出让的老旧厂房、老旧低效楼宇、传统商业设施、低效产业园区更新时，不改变用途（或符合混合功能使用政策）、增加建筑规模（商品住宅除外）且需补缴土地价款的，可参照《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》“（四）产业类城市更新”执行，即按土地使用权市场价格的90%核定土地价款。

6.2.2 调整土地用途

（1）仅涉及一种土地用途调整

基础地价=（更新后用途楼面熟地价−更新前用途楼面熟地价）×用途调整建筑面积

地下空间基础地价=（更新后用途楼面政府土地出让收益−更新前用途楼面政府土地出让收益）×用途调整建筑面积

（2）涉及多种土地用途调整或工业用地用途调整

基础地价=Σ（更新后用途楼面熟地价×更新后建筑面积）−Σ（更新前用途楼面熟地价×更新前建筑面积）

地下空间基础地价=Σ（更新后用途楼面政府土地出让收益×更新后建筑面积）−Σ（更新前用途楼面政府土地出让收益×更新前建筑面积）

（3）补缴地价款=基础地价×城市更新地价款核定比例

6.2.3 容积率与土地用途同时调整

（1）仅涉及一种土地用途调整

基础地价=更新后用途楼面熟地价×新增建筑面积+（更新后用途楼面熟地价−更新前用途楼面熟地价）×更新前建筑面积

地下空间基础地价=更新后用途楼面政府土地出让收益×新增建筑面积+（更新后用途楼面政府土地出让收益−更新前用途楼面政府土地出让收益）×更新前建筑面积

（2）涉及多种土地用途调整

基础地价=Σ（更新后用途楼面熟地价×更新后建筑面积）−Σ（更新前用途楼面熟地价×更新前建筑面积）

地下空间基础地价=Σ（更新后用途楼面政府土地出让收益×更新后建筑面积）−Σ（更新前用途楼面政府土地出让收益×更新前建筑面积）

（3）补缴地价款=基础地价×城市更新地价款核定比例

条文说明：6.2.2及6.2.3城市更新地价款核定比例依据《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》规定：危旧楼房改建中，利用腾退空间、闲置空间补充建设的区域经营性商业配套设施或经营性公共服务设施，按土地使用权市场价格的80%核定土地价款；已采取出让方式使用土地的老旧厂房、老旧低效楼宇、传统商业设施、低效产业园区更新改变用途时（改变商品住宅的除外），涉及补缴土地价款的项目，按土地使用权市场价格的90%核定土地价款。

针对6.2.3（1）仅涉及一种土地用途调整，地下空间应缴地价款，为新增地下空间、地下空间用途调整两部分基础地价分别乘以对应城市更新地价款核定比例后加和确定。

7 特定情况技术要点

7.1 涉及公共要素贡献地价评估

项目涉及公共要素贡献地价核减的，其应缴地价款在按城市更新地价款核定比例核算的基础上，进一步核减相关公共要素贡献对应金额。

项目无偿建设公交站点、公共非机动车停放点（含充电设施）等公共交通设施，实施市政线路管网延伸及升级工程，或支持轨道一体化、城市安全韧性项目建设的，属于项目单位配建责任的公共要素贡献，需在基础地价确定过程中予以考虑。

条文说明：《北京市城市更新项目土地价款核定缴纳实施细则（试行）》规定：城市更新项目提供公共要素贡献的，应依据实际建设成本与公共贡献价值量进行相应核算，并在地价评估中对地价进行核减。按照贡献对等、价值公允、程序透明、权责匹配原则，经区城市更新主管部门会同行业主管部门审核、区政府认定后，作为地价核减的依据。

（一）项目无偿建设公交站点、公共非机动车停放点（含充电设施）等公共交通设施，实施市政线路管网延伸及升级工程，或支持轨道一体化、城市安全韧性项目建设的，结合建设成本综合确定地价核减额度。其中，依照有关规定应由项目单位代建的，按城市更新主管部门会同行业主管部门专题研究确认的额度核减地价；属项目单位配建责任的，不予核减地价。

属于项目单位配建责任的公共要素，是项目实施必须同步落实、由项目主体自行投入建设的内容，该部分公共要素贡献属于项目客观成本，应在评估过程中予以体现。

7.2 地下空间开发利用地价评估

以减量提质、功能疏解为导向，通过核减地上建筑规模、开发利用地下空间实施的城市更新项目，实行地上、地下地价款统筹核定，合并估算应缴地价款。

地下空间应缴地价款=新增地下空间应缴地价款－项目核减地上建筑规模已缴纳的剩余年期政府土地出让收益

新增地下空间应缴地价款=楼面政府土地出让收益×新增建筑面积×所处行政区域的地价款核定比例×项目现状地上建筑规模减量比例所涉及的地价款核定比例

项目核减地上建筑规模已缴纳的剩余年期政府土地出让收益=项目核减地上建筑规模已缴纳的政府土地出让收益总额÷总出让年期×剩余出让年期

条文说明：《北京市城市更新项目土地价款核定缴纳实施细则（试行）》规定：（一）以减量提质、功能疏解为导向，通过核减地上建筑规模、开发利用地下空间实施的城市更新项目，实行地上、地下土地价款统筹核定。项目核减地上建筑规模已缴纳的剩余年期政府土地出让收益，可抵扣本项目地下空间应缴土地价款。其他不涉及抵扣或抵扣后有剩余的，依规予以退还。

对于更新后地上建筑规模较更新前减少的，结合以往项目实践，按照减少的建筑规模所对应的已缴政府土地出让收益总额，在总出让年期内的年平均摊销额，再乘以剩余出让年期，确定该减少的建筑规模在剩余年期内，可用于抵扣地下空间应缴土地价款金额。

所处行政区域的地价款核定比例、项目现状地上建筑规模减量比例所涉及的地价款核定比例依据《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》规定：城市更新项目新增地下空间涉及经营性用途，位于东城区、西城区时，按照政府土地收益的70%核定土地价款；位于朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区及北京城市副中心时，按照政府土地收益的80%核定土地价款；其他区域的项目，按照政府土地收益的90%核定土地价款。在上述核定的基础上，位于中心城区及北京城市副中心，且符合“项目现状地上建筑规模减量”，项目现状减少的地上建筑规模占原项目总建筑规模比小于等于20%时，再按90%核定土地价款；项目现状减少的地上建筑规模占原项目总建筑规模比大于20%小于等于40%时，再按80%核定土地价款；项目现状减少的地上建筑规模占原项目总建筑规模比大于40%时，再按70%核定土地价款。

7.3 涉及国有建设用地使用权租赁的年租金评估

7.3.1 工业用地城市更新项目

采取长期租赁供应的工业用地城市更新项目，首期年租金按应缴纳或补缴地价款的2%确定。

7.3.2 非工业用地城市更新项目

采取长期租赁供应的非工业用地城市更新项目，首期年租金采用收益资本化公式测算确定。

首期年租金=应缴纳或补缴地价款÷年金现值系数

年金现值系数公式：
1 − 1(1+i)ⁿi

n——土地使用年期；

i——折现率（折现率应综合考虑无风险收益率、市场风险、管理负担、资产流动性等因素合理确定）。

8 估价报告内容

除需符合《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）规定的报告内容和格式外，城市更新项目的土地估价报告还应符合下列要求：

8.1 估价结果

城市更新项目土地估价报告需分别列明项目评估结果（基础地价）、出让最低价标准、核定地价底线，供政府决策。涉及国有建设用地使用权租赁的项目，还应提出首年土地租金数额建议。

条文说明：《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定：7.1估价结果。涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准。《北京市城市更新项目土地价款核定缴纳实施细则（试行）》规定：（三）土地估价报告要求。需分别列明项目基础地价（市场价格）与核定地价底线，供政府决策。

8.2 报告附件

除《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《北京市国有建设用地使用权出让地价评估技术导则》（北估秘〔2026〕002号）规定的附件外，城市更新项目应视委托方提供材料情况，在土地估价报告后附以下附件：

（1）城市更新实施方案及城市更新规划批准文件；

（2）涉及公共要素贡献核减方面的资料，包括：城市更新主管部门会同行业主管部门专题研究确认额度的相关资料、专项审计报告或者备案工程预算报告、公共要素不属于项目单位配建责任的相关资料、公共要素未享受财政补助的相关资料等。

9 附则

本指引由北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会负责解释。自印发之日起试行，与《北京市城市更新项目土地价款核定缴纳实施细则（试行）》（京规自发〔2026〕121号）有效期一致，并根据相关政策和试行情况，适时修订。《北京市国有建设用地使用权出让地价评估技术导则》（北估秘〔2026〕002号）相关规定与本指引不一致的，以本指引为准；本指引施行后，新出台的国家标准、部委技术规范相关规定与本指引不一致的，以国家标准、部委技术规范为准。

解　读

解读│《北京市城市更新项目地价评估技术指引(试行)》

2026年9月30日，北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会正式发布《北京市城市更新项目地价评估技术指引(试行)》(北估秘〔2026〕012号，以下简称《指引》)。《指引》立足本市城市更新地价评估现实需要，衔接《北京市城市更新条例》《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》《北京市城市更新项目土地价款核定缴纳实施细则(试行)》《北京市国有建设用地使用权出让地价评估技术导则》等政策与技术文件编制而成。现就《指引》有关内容解读如下：

一、编制背景

一是政策落地与技术衔接的需要。本市已出台城市更新相关政策，明确了城市更新项目土地价款核定规则。但针对公共要素贡献核减、划拨转出让、减量开发地下空间等场景，缺少配套的估价技术依据。为保障政策落地，亟需制定专门技术指引，实现政策管理要求向估价实操环节有效传导。

二是统一评估技术口径的需要。现有地价评估工作中，各估价机构在估价方法选用、参数取值等方面存在差异。为此需要总结本市项目实践经验，提炼成熟做法，规范估价执业行为，保障城市更新项目有序推进。

二、适用范围

在本市行政辖区范围内，经市、区相关部门确定的城市更新项目，涉及国有建设用地使用权应缴纳或者补缴地价款的地价评估，适用本《指引》。

三、主要内容

1.核心术语界定

明确基础地价与核定地价定义。基础地价是估价人员按照估价程序测算、不考虑政策优惠及公共要素贡献核减的市场价格;核定地价是以基础地价为基础，考虑政策优惠、公共要素贡献核减后，经市、区主管部门核定的应缴纳或补缴地价款。区分评估结果与行政核定结果。

2.估价方法及应用要点

(1)更新后的出让地价应当选取两种以上方法评估;在剩余法、收益还原法、市场比较法中优先选用剩余法、市场比较法;在成本逼近法、基准地价系数修正法中优先选用基准地价系数修正法;无法满足上述方法选用要求的，应当作出详细调查情况说明。

(2)细化剩余法应用要点。不动产价格原则上采用收益还原法评估确定;区分租赁、经营、自用不动产的净收益测算口径;租金、空置率等参数取值应考虑项目培育期、成长期、稳定期全周期客观水平。开发成本除常规成本外，还需考虑城市更新项目特有成本，包含实施方案编制费、房屋安全鉴定费、地下管线探测普查费、拆除费等。对于存在自持经营限制的项目，还原率取值应当考虑经营利用约束带来的风险影响。

(3)规范基准地价系数修正法、收益还原法、市场比较法应用。基准地价系数修正法测算结果不能体现更新特殊因素的，应当开展论证分析并作差异修正，保证各方法地价内涵一致。采用市场比较法时，应将比较案例价格内涵统一为基础地价口径，再开展交易情况、交易日期、区域及个别因素、土地使用年期等因素修正。土地还原率取值，应综合考虑城市更新项目改造周期、经营利用限制、长期运营风险等因素。

3.划拨转出让价款测算

原为划拨用地的城市更新项目，分两步核算应缴地价款：第一步测算现状条件下划拨转出让应缴纳地价款;第二步测算土地利用条件调整产生的应补缴地价款。改造更新后建筑规模小于现状建筑规模的，可按照改造更新后建筑规模开展地价评估。

针对已出让用地项目，区分仅调整容积率、仅调整土地用途、容积率与土地用途同步调整三类情形，明确基础地价计算公式，基础地价乘以对应城市更新地价款核定比例，得出项目应补缴地价款。

4.公共要素贡献核减规则

明确公共要素贡献的核减顺序：项目涉及公共要素贡献地价核减的，其应缴地价款在按城市更新地价款核定比例核算的基础上，再核减公共要素贡献对应金额。区分代建可核减、配建责任不予核减两类情形，属于项目单位配建责任的公共要素贡献，其建设成本属于项目客观投入，应在基础地价评估过程中予以体现，不得重复核减地价。

5.地下空间地价核定路径

对于减量开发地下空间的项目，实行地上、地下地价款统筹核定，明确地下空间应缴地价款计算公式，项目核减地上建筑规模对应的已缴纳剩余年期政府土地出让收益，可抵扣本项目地下空间应缴地价款。

6.长期租赁年租金测算

明确采取长期租赁供应的非工业用地城市更新项目，首期年租金采用收益资本化公式测算，折现率综合考虑无风险收益率、市场风险、管理负担、资产流动性等因素合理确定。

7.估价报告及附件要求

明确城市更新项目土地估价报告应列明基础地价、出让最低价标准、核定地价底线。报告附件应当视委托资料情况附城市更新实施方案、公共要素贡献核减相关证明材料。

四、应用效力

本《指引》自印发之日起试行，与《北京市城市更新项目土地价款核定缴纳实施细则(试行)》有效期保持一致，将结合政策调整及实践情况适时修订。

本《指引》承接现行地价评估技术体系，聚焦城市更新评估实操难点完善技术规则，实现评估与地价政策的有效衔接，兼顾国有资产权益保护与市场活力激发，为本市城市更新健康有序开展提供了坚实的技术支撑。